வீட்டு மனை வாங்கும் போது கவனிக்க வேண்டியவை

வீட்டு மனை வாங்கும் போது கவனிக்க வேண்டியவை

சொந்தமாக ஒரு காணி துண்டு வாங்கி, அதில் நமக்கென்று ஒரு வீட்டைக் கட்ட வேண்டும் என்பது ஒவ்வொரு இலங்கையரதும் வாழ்நாள் கனவாகும். அதிலும் தற்போதைய நாட்டின் பொருளாதாரச் சூழலில், கடினமாக உழைத்துச் சிறுகச் சிறுகச் சேர்த்த பணத்தை முதலீடு செய்யும் போது நாம் மிகவும் விழிப்பாக இருக்க வேண்டும். ஏனெனில், நிலம் வாங்கும் போது அவசரப்பட்டு ஒரு சிறிய தவறு செய்தாலும், அது பல வருடச் சேமிப்பை ஒரே நாளில் அழித்து, நீதிமன்றப் படிகளில் ஏறி இறங்கும் பெரிய மன உளைச்சலைத் தந்துவிடும்.

இலங்கையில் காணி வாங்கும் போது வெறும் தரகர்களின் (Brokers) பேச்சை மட்டும் நம்பி முன்பணத்தைக் கொடுத்துவிடக் கூடாது. அதன் சட்டப்பூர்வ பின்னணி, உள்ளூராட்சி மன்றங்களின் அனுமதிகள் மற்றும் நிலத்தின் அமைவிடம் என அனைத்தையும் தீர ஆராய வேண்டும். நீங்கள் ஒரு வீட்டு மனையை வாங்கும் போது கவனிக்க வேண்டிய மிக முக்கியமான சட்ட மற்றும் நடைமுறை விஷயங்களை ஒரு நண்பனாக உங்களுக்கு இங்கே விரிவாக விளக்குகிறேன்.

1. இலங்கையின் காணிப் பதிவு முறைமை: பத்திரம் (Deed) மற்றும் பிம் சவிய (Bim Saviya)

இலங்கையில் நிலத்தை வாங்குவதற்கு முன், அந்த நிலம் எந்தப் பதிவு முறைமையின் கீழ் வருகிறது என்பதை முதலில் தெரிந்து கொள்ள வேண்டும். தற்போது இலங்கையில் இரண்டு வகையான பதிவு முறைகள் நடைமுறையில் உள்ளன:

• பாரம்பரிய பத்திர முறைமை (Deed System): இந்த முறையில் நிலத்தின் உரிமை ஒரு ‘அசல் பத்திரம்’ (Original Title Deed) மூலம் கைமாறுகிறது. இங்கு நிலத்தின் முந்தைய 30 வருட வரலாற்றை நாம் தேடிப் பார்க்க வேண்டும்.
• பிம் சவிய முறைமை (Bim Saviya – Title Registration): இது 1998 ஆம் ஆண்டின் 21 ஆம் இலக்க உடமைப் பதிவுச் சட்டத்தின் கீழ் கொண்டு வரப்பட்ட நவீன முறையாகும். இந்த முறையின் கீழ் ஒரு காணி பதிவு செய்யப்பட்டிருந்தால், அரசாங்கத்தால் ‘உடமைச் சான்றிதழ்’ (Title Certificate) வழங்கப்படும். இதில் ‘First Class Title’ என்று இருந்தால், அந்த நிலத்திற்கு முழுமையான, அசைக்க முடியாத உரிமை விற்பவருக்கு உண்டு என்று அர்த்தம். இந்த நிலங்களுக்கு முந்தைய 30 வருட வரலாற்றைத் தேட வேண்டிய அவசியம் இல்லை; அரசாங்கச் சான்றிதழே இறுதிச் சான்றாகும்.

2. சட்டரீதியான ஆவணங்களின் சரிபார்ப்பு (Legal Due Diligence)

நீங்கள் வாங்கும் காணி ‘பிம் சவிய’ திட்டத்தில் வராமல் சாதாரண பத்திர முறையில் இருந்தால், பின்வரும் ஆவணங்களை விற்பவரிடமிருந்து பெற்று உங்கள் சட்டத்தரணி (Lawyer) அல்லது நோத்தாரிசு (Notary Public) மூலம் சரிபார்க்க வேண்டும்.

அசல் பத்திரம் மற்றும் முந்தைய பத்திரங்கள் (Original Deed & Link Deeds)

விற்பவரிடம் இருப்பது உண்மையான அசல் பத்திரமா (Sinnakkara Deed) என்பதைச் சரிபார்க்கவும். அதுமட்டுமன்றி, அவருக்கு முன் அந்த நிலம் யாரிடம் இருந்தது, எப்படி கைமாறியது என்பதைக் காட்டும் முந்தைய பத்திரங்களின் (Link Deeds) நகல்களையும் பெற வேண்டும்.

பத்திருதிச் சான்றிதழ் (Paththiru / Extracts)

இது மிக மிக முக்கியமான ஒரு ஆவணம். காணி அமைந்துள்ள பிரதேசத்திற்குரிய நிலப்திவகத்திற்கு (Land Registry) சென்று, கடந்த 30 முதல் 40 ஆண்டுகளுக்கான பத்திருதி பிரதிகளை (Extracts) எடுத்துப் பார்க்க வேண்டும்.

• ஏன் பார்க்க வேண்டும்?: இந்த முப்பது வருட காலத்தில் அந்த நிலத்தின் மீது ஏதேனும் வங்கிக் கடன் பெறப்பட்டுள்ளதா (Mortgage), நீதிமன்றத் தடை உத்தரவுகள் ஏதேனும் உள்ளதா, அல்லது அந்த நிலம் ஏற்கனவே வேறு யாருக்காவது விற்கப்பட்டுள்ளதா போன்ற அனைத்து வில்லங்கங்களையும் இந்த பத்திருதி அப்பட்டமாகக் காட்டிவிடும்.

3. உள்ளூராட்சி மன்றங்களின் அனுமதிகள் (Local Authority Clearances)

காணி அமைந்துள்ள பகுதிக்குரிய பிரதேச சபை (Pradeshiya Sabha), நகர சபை (Urban Council), அல்லது மாநகர சபை (மாநகராட்சி) மூலம் சில சான்றிதழ்களைக் கட்டாயம் பெற வேண்டும். இவை இல்லாமல் காணியை வாங்கினால், பின்னாளில் வீடு கட்டுவதற்கான ‘கட்டட அனுமதி’ (Building Approval) பெற முடியாது.

• அங்கீகரிக்கப்பட்ட நிலவரைபடம் (Approved Survey Plan): காணியின் வரைபடமானது ஒரு தகுதிவாய்ந்த உரிமம் பெற்ற நில அளவையாளரால் (Licensed Surveyor) அளக்கப்பட்டு, உள்ளூர் பிரதேச சபை அல்லது நகர சபையினால் அங்கீகரிக்கப்பட்டு, அதற்குரிய முத்திரை மற்றும் இலக்கம் இடப்பட்டிருக்க வேண்டும்.
• வீதிப் பத்திக் சான்றிதழ் (Street Line Certificate): எதிர்காலத்தில் வீதிகளை அகலப்படுத்தும் போது உங்களது காணி அதற்குள் அகப்படுமா இல்லையா என்பதை இச்சான்றிதழ் உறுதிப்படுத்தும். ஒருவேளை காணி வீதிப் பத்திக்குள் வந்தால், அந்தப் பகுதியில் நீங்கள் வீடு கட்ட அரசாங்கம் அனுமதிக்காது.
• கட்டடப் பத்திக் சான்றிதழ் (Building Line Certificate): பிரதான வீதியிலிருந்து எவ்வளவு தூரம் தள்ளி நீங்கள் கட்டடத்தை அமைக்க வேண்டும் என்ற எல்லையை இது வரையறுக்கும்.
• அக்ரஹாரச் சான்றிதழ் / Vesting செய்யப்படாததற்கான சான்றிதழ் (Non-Vesting Certificate): குறிப்பிட்ட காணியானது வரி செலுத்தாத காரணத்திற்காகவோ அல்லது பொதுத் தேவைக்காகவோ உள்ளூராட்சி மன்றத்தினால் கையகப்படுத்தப்படவில்லை என்பதை இச்சான்றிதழ் உறுதி செய்யும்.
• வரி மதிப்பீட்டு ரசீதுகள் (Rates Receipts): காணிக்குரிய காலாண்டு வரிகள் (Assessment Rates) அனைத்தும் விற்பவரால் இறுதிவரை நிலுவையின்றிச் செலுத்தப்பட்டுள்ளதா என்பதைச் சமீபத்திய ரசீதுகள் மூலம் உறுதிப்படுத்திக் கொள்ளுங்கள்.

4. நிலத்தின் தன்மை மற்றும் அமைவிடம் (Physical Inspection & Geography)

ஆவணங்கள் அனைத்தும் சரியாக இருந்தாலும், நீங்கள் நேரில் சென்று நிலத்தின் தன்மையை ஆராய வேண்டும்.

விவசாய நிலக் கட்டுப்பாடுகள் (‘வயல்’, ‘தெனிய’, ‘ஓவிட்ட’)

பழைய பத்திரங்களில் நிலத்தின் பெயர் இருக்கும் இடத்தில் ‘Kumbura’ (வயல்), ‘Deniya’, அல்லது ‘Owita’ போன்ற வார்த்தைகள் இருந்தால் நீங்கள் மிகவும் எச்சரிக்கையாக இருக்க வேண்டும். இவை அனைத்தும் ஒரு காலத்தில் நெல் பயிரிடப்பட்ட அல்லது விவசாயத்திற்குப் பயன்படுத்தப்பட்ட நிலங்கள் ஆகும்.

முக்கிய சட்டம்: இலங்கையின் கமநல சேவைகள் சட்டத்தின்படி, விவசாய நிலங்களை அப்படியே குடியிருப்பு நிலங்களாக மாற்ற முடியாது. அதற்கு ‘கமநல அபிவிருத்தி ஆணையாளர் நாயகத்திடம்’ (Commissioner-General of Agrarian Development) முறையான அனுமதி பெற்று, அந்த நிலம் விவசாயப் பதிவேட்டிலிருந்து நீக்கப்பட்டிருக்க வேண்டும். இந்த அனுமதி இல்லை என்றால் அந்த நிலத்தில் வீடு கட்டவே முடியாது.

வெள்ள அபாயம் மற்றும் மண்ணின் தன்மை

மழைக்காலங்களில் அந்தப் பகுதியில் தண்ணீர் தேங்குமா, அல்லது அது ஒரு தாழ்நிலமா (Low-lying area) என்பதைச் சுற்றியுள்ள மக்களிடம் விசாரித்து அறிய வேண்டும். அண்மைக் காலங்களில் நிரப்பப்பட்ட நிலமாக (Filled land) இருந்தால், அஸ்திவாரம் (Foundation) அமைப்பதற்குப் பாரிய பொருட்செலவு ஏற்படும். இயற்கையான கெட்டித் தரை நிலங்களைத் தேர்ந்தெடுப்பதே பணத்தை மிச்சப்படுத்தும்.

பாதை உரிமை (Right of Way)

உங்களது காணிக்குச் செல்வதற்கான வீதி பொது வீதியா (Public Road) அல்லது தனிநபர் ஒருவரின் காணி வழியாகச் செல்லும் தனியார் பாதையா என்பதை வரைபடத்தில் சரிபார்க்க வேண்டும். தனியார் பாதை என்றால், அந்தப் பாதையைப் பயன்படுத்துவதற்கான ‘பாதை உரிமை’ (Right of Way) உங்களது பத்திரத்தில் சட்டப்பூர்வமாக எழுதப்பட்டுள்ளதா என்பதை உறுதி செய்ய வேண்டும். பாதையின் அகலம் குறைந்தது 10 முதல் 12 அடியாவது இருக்க வேண்டும், அப்போதுதான் அவசர காலங்களில் ஒரு வாகனமாவது உள்ளே வர முடியும்.

காணி வாங்கும் போது சரிபார்க்க வேண்டிய ஆவணங்களின் சுருக்கப் பட்டியல்

5. இறுதி முடிவெடுத்தல் மற்றும் பணப் பரிமாற்றம்

அனைத்து ஆவணங்களும் திருப்திகரமாக இருந்தால், நேரடியாக முழுப் பணத்தையும் கொடுத்துவிடக் கூடாது.

1. விற்பனை உடன்படிக்கை (Agreement to Sell): முதலில் ஒரு குறிப்பிட்ட தொகையை முன்பணமாகக் கொடுத்து, ஒரு குறிப்பிட்ட கால அவகாசத்திற்குள் (உதாரணமாக 3 மாதங்கள்) மீதிப் பணத்தைச் செலுத்துவதாக ஒரு ‘விற்பனை உடன்படிக்கை பத்திரம்’ எழுதிக் கொள்ளலாம்.
2. வங்கிக் கணக்கு மூலம் செலுத்துதல்: பணப் பரிமாற்றங்களை எப்போதுமே ரொக்கமாகக் (Cash) கொடுக்காமல், வங்கி வரைவோலை (Demand Draft) அல்லது கணக்கு மாற்றல் (Bank Transfer) மூலம் செலுத்துங்கள். இதுவே நாளைக்கு ஏதேனும் பிரச்சினை வந்தால் சட்டப்பூர்வமான ஆதாரமாக இருக்கும்.
3. முத்திரைக் கட்டணம் (Stamp Duty): இலங்கையில் காணி வாங்கும் போது அரசாங்கத்திற்கு முத்திரைக் கட்டணம் மற்றும் காணிப் பதிவுக் கட்டணங்களைச் செலுத்த வேண்டும். இதன் தற்போதைய விகிதங்களை உங்கள் நோத்தாரிசு மூலம் கணக்கிட்டுக் கொள்ளுங்கள்.

மேலதிக தகவல்களுக்கு மாற்றம் செய்திகள் இணையத்தளத்தினுள் பிரவேசியுங்கள்.

மேலதிக தகவல்களை உடனுக்குடன் பெற்றுக்கொள்ள மாற்றம் செய்திகள் முகநூல் பக்கத்தை பின்தொடரவும்.